按套买房，面积缩水，可以要求退款？

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       近日，接到当事人咨询：在郑州市某小区签订合同购买该小区二室一厅房子一套，房屋面积40平方米，按套计价，共计40万，月底交房。双方签订商品房买卖合同，合同中约定该商品房合同约定建筑面积共40平方米。计价方式与价款约定：“按套（单元）计算，该商品房总价款为（400000元人民币）肆拾万元整。”可是产权证下来发现该商品房建筑面积为38平方米，比合同约定的少了2平方米。据此当事人向开发商要求承担违约责任。要求退还多收的2平方米的房款，即二万元。开发商则认为该商品房是按套销售的，不论面积多少。
    法律意见：针对按套购房，面积缩水的情况，我国相关法律并没有明确的规定本案双方当事人在合同中也没有约定房屋面积缩水的处理方式。根据我国《合同法》规定，没有事先约定从法律法规，没有法律法规从交易习惯和国家标准、行业标准。我国现行处理房屋面积缩水纠纷的依据就是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同中既然对商品房面积做了约定，开发商就应该为面积缩水承担违约责任。
    《商品房销售管理办法》 第十九条第二款规定规定：“按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”
    本案中，开放商既没有在所售房屋平面图中标明详细尺寸，也没有约定误差范围，更是没有合同未约定事项的处理方式。房屋实际面积与合同约定面积不一致，已侵犯合同当事人的合法权益，可以向法院起诉，要求开发商退回购房款。

张爱玲律师

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