聚焦物业官司三大难题

张爱玲律师

聚焦物业官司三大难题

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

法律适用有待进一步明确   物权法出台之前，有关物业服务合同的法律规范立法层次较低，仅有国务院《物业管理条例》和建设部《城市新建住宅小区管理办法》、《业主大会规程》等行政法规和部门规章以及地方性法规和规章。由于立法上的空白以及业主与物业公司签订的物业服务合同条款缺乏质价相符的可量化的具体内容，给物业纠纷案件的处理带来难度。   2009年，最高人民法院通过《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，对前期物业、物业服务合同的效力，物业服务企业的义务，物业服务合同的终止等问题进一步作出规定，但这些规定在适用上仍需依赖物业服务合同内容的完善。   业主维权意识有待加强   黄浦法院对近几年来物业纠纷案件的调研结果显示，物业纠纷中业主无论作为被告还是原告，举证比例极低，所举证据的证明力也不强，业主能够在举证期间向法院举证证明物业服务企业未能全面履行物业服务义务的寥寥无几。   除了举证意识较弱之外，业主取证上存在客观困难也是造成业主不能举证或者举证效力不强的重要原因。   另外，有一部分业主故意规避送达，对邮政部门工作人员进行的司法专递采取故意拒收的态度，拒绝开门收取快递或是指示租客拒绝签收，导致法院缺席审理并缺席判决业主败诉。   物业公司的诉讼能力有待提高   黄浦法院调研后发现，物业公司起诉时大多不能提供业主的身份信息。物业公司通常根据房地产权利信息确认被告，起诉时一般只能提供当事人姓名和房产所在地，对于当事人其他身份信息及通讯方式等不能提供，对案件的送达率及诉前调解成功率造成了较大影响。   一些物业公司存在无法举证证明在诉讼时效内主张过物业费权利的情况，主要原因有电话、口头催收居多，未留下书面材料；虽然进行了书面催收，但业主不愿意或是拒绝签收；业主长期不居住而无法联系等。业主往往对此提出异议，对审判效率以及裁判结果造成影响。   此外，前任物业公司催收物业欠费存在很大困难。前任物业公司退出物业管理后，很多业主抱着能赖就赖的心理，拒不缴纳之前欠付的物业费，诉讼中部分业主进一步提出物业公司存在服务不到位的情形，将解决问题作为支付物业费的前提条件。但此时物业公司已经退出小区的物业管理，业主反映的问题在查证和解决方面都存在一定障碍。

华兴物流

学习

ゞ緈諨ぁ約錠

紫衫幽灵