国家商品房交房标准

张爱玲律师

1、问：何谓“交房时间”？ 答：所谓“交房时间”，是指出卖人在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的交付使用条件，并按照合同约定的方式通知买受人办理房屋交接手续，买受人在通知所确定的期限内办理完毕房屋交接手续的过程。
2、问：交房过程中出卖人的主要义务有哪些？
    答：交房过程中出卖人的主要义务有：
   （1）在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的使用条件；
   （2）房屋达到交付使用条件后，应当及时约定的方式通知买受人办理房屋交接手续；
   （3）在交接时出示有关房屋达到交付使用条件的证明文件，并不得以任何非合同约定的条件阻碍交房。
3、问：交房过程中买受人的主要义务有哪些？
答：交房过程中买受人的主要义务是按照出卖人通知要求的时间、地点与出卖人办理房屋交接手续。
4、问：商品房交付使用后，房屋权属证明办理完毕前，房屋如发生毁损、灭失的风险由谁承担？
    答：对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）中第11条明确规定：“对房屋转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定的除外。”5、问：《解释》第11条中所说的“正当理由”主要是指那些理由？
    答：这里所说的“正当理由”主要是指自然灾害等不可抗力的理由。其他原因，如疾病、外出等，由于买受人可以委托他人办理交房手续，因此，不构成“正当理由”。
6、问：出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任？
    答：按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
7、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定？
    答：一般原则：按合同约定的违约责任为标准来计算违约金；合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。  
8、开发商恶意违约或实施欺诈行为致合同无效的违约金如何确定？
    答：除返还买受人已付房款及利息、赔偿损失外，还应支持买受人不超过已付购房款一倍的违约金要求，即只要买受人要求的违约金没有超过100%，买受人要求多少就支持多少。
9、 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理？
    答：一般原则：按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整。
10、问：按照法律规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，并具备国家规定的竣工条件有哪些？
    答：主要是以下几点：
    （1）完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件；
   （2）工程质量符合国家安全规定的标准，如符合房屋土建工程验收标准、安装工程验收标准等；
    （3）符合工程建筑设计和工程建设合同约定的内容；有完整的并经有关部门审核的工程建设技术数据及档案图纸材料；
    （4）有建筑材料、设备、购配件的质量合格证件资料和试验检验报告；
    （5）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格或优良等；
    （6）有工程施工单位签署的工程质量保修书；
    （7）已办理工程竣工交付使用的有关手续。

张爱玲律师

按照国家相关规定，只有通过建筑竣工备案才算正式验收，才符合商品房合同中规定的交付条件

月影0

偃师的房子没开盘就开始售房了，偃师人还是有钱。

张爱玲律师

3# 月影0
现在商品房的销售程序是：1、缴纳诚意金，取得挑选商品房的优先权；
                        2、开发商取得商品房预售许可证以后，可以签订商品房预售合同，缴纳首付款；
                        3、商品房经过竣工验收后，开发商交付商品房，业主按约定缴纳房款。

老顽童

很有用的知识，学习了。。。。。。。。。。。。

把酒临风

长知识了  收藏

偃师晚报

学习了。。。。。

一弯弓

钱交了，房子住了，墙裂缝，发现是砖的问题，怎么办哪？是否可以要求赔偿。

张爱玲律师

如果在保修期内，应由开发商负责维修；超过保修期的，由物业公司负责维修，维修费从住宅专项维修资金中支出。

《建设工程质量管理条例》第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。